"집값 비싼 서울" 해결책이 재건축·재개발이라고? [현장 써머리]

부동산 시장을 취재하는 김서온 기자가 현장에서 부닥친 생생한 내용을 요약(summary)해 전해드리는 코너입니다.

[아이뉴스24 김서온 기자] 지난 21일(현지시간) 미국 예일대를 찾아 특별 강연에 나선 오세훈 서울시장이 "서울의 높은 집값을 어떻게 관리할 것이냐"는 질문에 "재건축과 재개발로 충분한 주택을 공급하는 게 가장 중요하다"고 답했습니다.

오 시장은 "다른 시장 임기였던 지난 10년 동안 '안티' 재건축·재개발이었다"며 "그런 정책 때문에 당시 주택 가격은 매일 계속 상승했다"고 비판했네요. 이어 "서울에 더 이상 빈 곳이 없어서 새로운 주택을 공급하려면 오래된 걸 허물고 더 많은 집을 빠르게 지어야 한다. 그게 가장 중요한 해결책"이라고 덧붙였습니다.

국토부를 비롯, 범정부 차원에서 대책 마련에 나설 정도로 공급 부족과 위축에 대한 우려는 비단 서울시에 국한된 문제만은 아닙니다. 고금리와 자잿값 인상 등으로 민간 공급 회복세를 이른 시일 안에 기대하기는 어렵기 때문에 정부는 추석 전 발표된 공급 대책에 3기 신도시 공급 일정을 앞당기고 일부 확대하는 방안을 담아냈습니다.

최근의 공급 부족에 대한 문제를 인식한 듯 오 시장은 "주택 가격이 비싼 데는 여러 이유가 있겠지만 가장 중요한 건 주택 공급"이라며 "신규 주택을 공급하려고 아주 노력 중이다"고 말했습니다. 서울의 비싼 집값 배경으로 공급을 꼽으며, 이를 해결하기 위해 재건축과 재개발을 해결 방안으로 제시했습니다. 즉, 서울 집값이 높다는 지적에 '재건축과 재개발'로 돌파구를 찾겠다는 답을 내놓은 것이죠.

오세훈 시장의 논리대로라면 그간 손발이 꽁꽁 묶여 집값 폭등 주범으로 꼽힌 서울 아파트 재건축과 재개발 사업에 힘을 주면 높은 서울의 집값을 안정화하면서 수요 측면의 관리가 가능해진다는 얘긴데요, 과연 재건축과 재개발로 주택을 공급하게 된다면 비싼 서울 집값을 잡을 수 있을까요.

부동산 전문가들의 이야길 들어봤습니다. 대부분 업계 전문가는 정비사업을 풀어주는 것이 집값을 안정시키는 데는 효과가 크지 않을 것이라는 데 입을 모으고 있네요. 공급을 늘리면 집값이 안정될 것 같은데, 왜 이렇게 평가하는 것일까요.

송승현 도시와경제 대표의 설명을 들어보겠습니다. 송 대표는 "집값을 안정시키기 위해 공급 대책을 낸 것"이라면서도 "다만, 정비사업을 풀어준다는 이야기로 넘어가면 달라진다. 재건축·재개발 사업 규제가 완화된다면 집값을 오히려 자극할 수 있는 요인이 될 수 있다"고 지적합니다.

재건축과 재개발 규제 완화는 공급 측면에서 공급 부족과 위축에 대한 부담을 덜 수 있는 방안이지만, 단기적 또는 중기적으로 높은 집값 문제를 해결하는 효과로는 보기 어렵다는 얘깁니다. 투자열기가 오히려 집값을 끌어올리는 촉매로 작용할 수 있다는 것이죠.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "당장 공급을 늘리기 위해서 정부에서 다양한 활로를 모색하고 있는데, 이번에 발표한 공급 대책은 2~3년 뒤에나 실 분양이 가능할 수 있는 중장기 방안이기 때문에 당장은 시장에 집값 안정에 대한 긍정적 시그널을 주는 차원으로 해석할 수 있다"고 설명했습니다.

이어 권 팀장은 서울의 경우 재개발과 재건축 사업이 공급과 밀접하게 물려있는 중대한 사안이지만, 재개발과 재건축 규제를 풀어 사업 활성화를 하는 것이 집값 안정 효과를 가져올 방안이라 보기 어렵다고 하네요.

재개발과 재건축 등 정비사업에 과도하게 의지할 경우 오히려 집값은 더 불안정해질 수 있다는 경고의 목소리도 나옵니다. 지금도 수요가 넘쳐나고 쏠림 현상이 삼화된 서울에서 정비 사업이 늘어나는 것은 주거환경이 더 개선된다는 차원이 있지만, 투자수요를 자극할 가능성이 높아지기 때문이죠.

정비사업을 활성화하더라도 수요층의 다변화에 걸맞은 주택공급에 나서야 한다는 목소리도 나옵니다. 조주현 건국대학교 부동산학과 명예교수는 소득수준이나 가구 구성의 변화 등에 맞춰 주거수요가 다양해지고 있다는 점을 들여다봐야 한다"면서 "질적인 수요가 끊임없이 바뀌는 것에 방점을 두고 이에 부합하는 수준과 가격대의 물량 공급이 이뤄지도록 하고, 최소한의 주거 기준에 부합한 집을 구하지 못하는 계층에는 한정된 재정으로 효과를 낼 수 있는 금융이나 조세지원도 마련하는 식의 대응이 필요할 것"이라고 덧붙였습니다.