"월세 따박따박"…오피스텔 옥석가리기가 핵심

[아이뉴스24 이효정 기자] 월세 수익을 기대하는 투자자들의 수익형부동산 관심이 여전히 높다. 하지만 기준금리가 기대만큼 빠르게 하락하지 못하면서 오피스텔 등 수익형부동산 시장도 좀처럼 기를 펴지 못하고 있다.

25일 KB부동산 시세에 따르면 수도권·5개 광역시·세종 등 총 9개 지역과 면적별 전국 종합 기준 오피스텔 매매가격지수는 이번달 120.6로 지난해 1월보다 0.01% 하락하며 큰 차이가 없었다.

최근 몇년 새 오피스텔 평균 매매가격도 하락세다. 이달 전국 종합 기준 오피스텔 평균 매매가격은 2억6098만원이다. 지난 2022년에만 해도 2억7000만원대까지 치솟았던 것을 고려하면 낮아지는 추세다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "오피스텔은 임대수익률이 4.5% 수준까지 개선되고 있다"며 "수익률 개선의 이유는 월세가격 상승보다는 오피스텔 몸값이 떨어진 영향이 컸기 때문이어서 시장 자체가 좋은 상황은 아니다"라고 분석했다.

3~4년 전 부동산 활황기만 해도 아파트 등 주택의 가격 부담에 주거 수요가 오피스텔까지 옮겨가기도 했다. 그러나 건설·부동산 경기가 침체되고 고금리 기조가 계속되면서 오피스텔과 같이 임대 수익을 노리고 투자하는 수익형 부동산에 대한 관심이 줄었다.

목돈을 은행에 맡겨만 놔도 원금 손실의 위험없이 적어도 연 3~4%의 이자를 받을 수 있어 굳이 공실 위험이 있는 오피스텔과 같은 수익형 부동산에 투자할 수요가 줄어든 것이다.

따라서 오피스텔 등 수익형부동산 시장은 금리 인하 속도에 달려있다고 볼 수 있다. 정치적 불확실성이 해소되고 기준금리 인하가 이어지면 투자 수요가 다시 오피스텔 시장으로 눈을 돌릴 수도 있다는 관측이 나온다.

이종아 KB부동산 빅데이터센터장은 "오피스텔 시장은 약보합 형태의 시장"이라며 "최근 시장의 불안정성 때문에 하반기 기준금리 하락에 대한 시그널이 반영되면 오피스텔에 대한 관심도 높아질 수 있다"고 말했다.

이 센터장은 "지난해 정부가 오피스텔 등 비주거용에 대한 규제 완화를 발표하기도 했다"며 "월세 선호 현상이 심화하고 있기 때문에 수익성에 따라 투자수요가 좌우될 것"이라고 말했다. 정부는 지난해 오피스텔의 바닥난방이 가능해지도록 관련 규제를 폐지하고 비아파트의 활성화를 위해 세제 산정 시 소형주택 주택수 제외 방안 등도 내놨다.

윤 수석연구원도 "최근 월세 가격이 높아지는 점을 고려해 시세차익보다는 과거부터 공실률이 낮은 좋은 매물을 선별해 저가 매수해 임대 수익을 노리는 수요자들이 늘어날 것"이라고 말했다.

부동산 활황기가 낳은 애물단지…생활형숙박시설 용도 변경이 관건

부동산 활황기에 수백대1의 청약 경쟁률을 기록하며 팔려나가던 생활형숙박시설(생숙)이 지금은 수분양자들의 고민거리가 되고 있다.

생숙은 종합부동산세나 양도세 중과 대상, 주택 수 포함 대상이 아니라는 점에서 부각된 바 있다. 하지만 숙박업으로 등록하지 않고 주거 용도로 사용하는 것은 불법이어서 건축물 가액 10% 수준의 이행강제금을 매년 내야 한다.

이로 인해 숙박시설이지만 주거가 가능한 것으로 오인한 수분양자들의 민원이 적지 않았다. 이에 지난해 10월 정부는 '생활형숙박시설 합법 사용 지원 방안'을 내놨다. 정부는 숙박업 신고 기준을 완화하고, 오피스텔 등으로 용도 변경할 수 있는 추가 대책을 마련했다.

문제는 관련 법 개정이 정치적 불확실성으로 인해 더디다는 점이다. 정부는 준공 전 생활형숙박시설의 용도 변경을 위한 조건 중 하나인 동의율 기준을 분양 계약자 100% 동의에서 80%로 낮추는 방안을 추진하겠다고 발표한 바 있다.