[홈+] 2억 웃돈에 코앞 묘지뷰…오남역 서희스타힐스 여의재 '흥행참패'

[아이뉴스24 나광국 기자] 경기 남양주시 오남읍에 들어서는 '오남역 서희스타힐스 여의재 1단지'가 청약시장에서 저조한 성적표를 받아들었다. 오남읍에서 보기 드문 신축 대단지지만 주변 대장아파트 시세보다 2억원이상 비싼 분양가가 발목을 잡았다. 여기에 역까지 1.5㎞ 떨어진 입지와 주변 묘지, 자동차공업사, 산업단지 등 주거환경 한계가 겹치며 실수요자 외면을 받은 것으로 분석된다.

31일 한국부동산원 청약홈에 따르면 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 지난 25~26일 진행한 1·2순위 청약에서 149가구 모집에 87건이 접수돼 62가구가 미달됐다.

당초 일반분양 물량은 91가구였지만 특별공급 이월물량이 포함되면서 모집가구수가 늘어났다.

면적별로는 전용 59㎡A와 59㎡B 모두 청약인원을 채우지 못했다. 59㎡A는 66가구 모집에 39건, 59㎡B는 56가구에 17건이 접수되는데 그쳤다. 전용 75㎡ 역시 16가구 모집에 12명만 신청했다. 다만 전용 84㎡는 11가구 모집에 19건이 접수돼 1.73대 1 경쟁률을 기록했다.

흥행실패 주원인으로는 인근 시세를 웃도는 고분양가가 꼽힌다. 주택형별 분양가는 △59㎡A 5억1500만~5억5400만원 △59㎡B 5억1000만~5억4800만원 △75㎡ 6억1500만~6억5900만원 △84㎡ 6억7000만~7억1900만원이다.

여기에 발코니 확장비가 △59㎡A·B 2100만원 △75㎡ 2600만원 △84㎡ 3000만원 붙는다. 이를 포함한 분양가는 최대 △59㎡A 5억7500만원 △59㎡B 5억6900만원 △75㎡ 6억8500만원 △84㎡ 7억4900만원까지 올라간다.

문제는 현재 오남읍에서 형성된 아파트 가격과 격차가 상당하다는 점이다.

국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1~8월 오남읍 양지리에서 전용 84㎡ 기준 가장 높은 가격대를 형성하고 있는 '대림e편한세상1단지' 최고 실거래가는 4억8400만원이었다. 8월에도 같은 면적이 4억3500만원과 4억6000만원에 각각 거래됐다.

여의재 전용 84㎡ 최고 분양가 7억1900만원은 대림e편한세상1단지 올해 최고 실거래가보다 2억3500만원 비싸다. 발코니 확장비까지 포함한 최대 부담액 7억4900만원을 기준으로 하면 가격차는 2억6500만원까지 벌어진다. 최근 8월 최고 거래가 4억6000만원과 비교하면 격차는 2억8900만원에 달한다.

같은 양지리에 있는 '대림e편한세상2단지' 전용 84㎡도 올해 최고 거래가격이 4억7500만원에 그쳤다. '오남쌍용스윗닷홈지티2단지'는 최고 3억6500만원, '오남1청구'는 3억3500만원 수준이었다.

전용 59㎡도 사정은 비슷하다. 올해 양지리 전용 59㎡ 최고 실거래가는 대림e편한세상2단지에서 기록한 3억9000만원이다. 지난 8월7일에도 같은 면적이 3억8800만원에 거래됐다.

반면 여의재 전용 59㎡A는 최고 분양가가 5억5400만원이다. 발코니 확장비까지 더하면 5억7500만원으로 올라간다. 양지리 전용 59㎡ 올해 최고 실거래가와 비교하면 각각 1억6400만원, 1억8500만원 비싸다. 전용 59㎡B 역시 확장비를 포함하면 최대 5억6900만원으로 가격차이가 1억7900만원에 달한다.

신축 프리미엄을 감안하더라도 수요자가 체감하는 가격부담이 클 수밖에 없는 구조다. 입주예정시점인 2030년까지 주변 아파트값이 상당폭 오르지 않는다면 기존 아파트와 2억~3억원에 달하는 가격차이를 떠안아야 한다.

높은 분양가를 상쇄할 만큼 뚜렷한 교통경쟁력을 갖췄는지도 따져볼 대목이다.

단지명에는 지하철 4호선 '오남역'이 들어갔지만 실제 단지에서 역까지 거리는 약 1.5㎞다. 도보로 20분가량 소요돼 수요자가 기대하는 역세권과는 차이가 있다.

주변 주거환경도 따져봐야 할 요소다. 사업주체 역시 입주자모집공고를 통해 주변시설과 환경을 비교적 상세하게 고지했다.

입주자모집공고에는 계약전 사업부지를 직접 방문해 주변 묘지와 자동차공업사, 남양주 금곡 일반산업단지, 요양원, 장례식장 등을 확인하도록 명시돼 있다. 아울러 소음·진동·분진뿐 아니라 악취와 해충, 냄새유발시설 등 주변여건도 계약자가 직접 확인해야 한다고 안내했다.

결국 오남읍에서 보기 드문 신축 대단지라는 희소성만으로 높은 분양가와 입지 약점을 상쇄하기엔 역부족이었다는 평가가 나온다. 주변 대장단지보다 2억~3억원 비싼 가격을 지불할 만큼 교통이나 생활인프라, 주거환경 등에서 뚜렷한 차별점을 보여주지 못했다는 것이다.

남양주시 오남읍 인근 D공인중개사무소 대표는 "수도권 외곽에서는 신축이라는 이유만으로 주변시세와 큰 차이가 나는 분양가를 받아들이기 쉽지 않다"며 "주변 아파트보다 가격이 크게 높다면 역세권이나 생활인프라, 상품성 등에서 확실한 차별점이 있어야 청약수요를 끌어들일 수 있다"고 말했다.

인근 J공인중개사무소 관계자는 "요즘 분양하는 단지는 조망이나 교육·교통 인프라 등 뚜렷한 장점이 있어야 시장에서 반응이 오는 편인데 오남역 서희스타힐스 여의재는 다소 애매한 부분이 있는 게 사실"이라며 "단지에서 약 300m 거리에 묘지가 있고 공장 등이 위치한 금곡일반산업단지도 인근에 있어 일부고층에서는 조망측면에서 아쉬움이 있을 수 있다"고 설명했다.