"40억대 성수동 아파트라면 경쟁력 있죠" [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] "초고층이라 (조합원으로서는) 공사비 부담이 될 겁니다. 하지만 성수는 한강변 입지를 바탕으로 고가 주택 수요가 꾸준하다는 게 장점(호평받는 요인)이죠. 압구정이 대형 평형 위주라 100억원을 넘는 경우가 많다면 성수는 30~40평대 중심으로 35억~40억원대니까⋯."

시공사 입찰을 앞둔 성수전략정비구역 제4지구(성수4지구) 인근 공인중개사 A씨가 전한 현장 분위기다.

현대건설과 삼성물산이 각각 성수1·3지구에 역량을 집중하는 사이, 성수4지구는 대우건설과 롯데건설 간 2파전 구도가 뚜렷해지는 분위기다. 업계에선 250m 초고층 시공이라는 상징성과 함께 조합원 분담금 수준·하이엔드 브랜드 경쟁력·사업 안정성 등이 이번 수주전의 핵심 변수로 꼽힌다.

14일 찾은 성수4지구 일대는 최근 성수 연무장길 일대의 활기와는 다소 다른 모습이었다. 뚝섬로를 따라 대기업 사옥과 신축 건물이 들어서 있지만, 골목 안쪽 성덕정길 일대에는 여전히 오래된 주택과 상점, 소규모 공장과 카센터가 밀집해 있다. 초고층 재개발을 앞둔 현장이라는 설명이 없으면 쉽게 변화를 체감하기 어려운 풍경이다.

성수4지구 재개발 사업은 서울 성동구 성수2가 1동 일원 8만9828㎡에 지하 6층~지상 64층, 총 1439가구 규모의 공동주택과 부대·복리시설을 조성하는 대형 프로젝트다. 총 공사비는 약 1조3628억원으로 3.3㎡당 공사비는 1140만원 수준이다. 최고 높이 약 250m 초고층 설계가 적용돼 성수 전략정비구역 내에서도 상징성이 크다는 평가를 받는다.

성수동에서 30년 넘게 중개업을 해온 A씨는 성수 재개발이 주목받는 배경으로 이른바 '대체 수요'의 존재를 꼽았다. 그는 "압구정 현대아파트는 진입 가격이 지나치게 높아 접근이 쉽지 않다 보니, 한강변 입지를 갖춘 성수가 현실적인 대안으로 인식되고 있다"고 설명했다.

이어 "35억~40억원대 분양가를 감당할 수 있는 자금력을 갖춘 수요층이 이미 형성돼 있다는 점만 놓고 보면, 수요 구조 자체는 압구정과 크게 다르지 않다"며 "다만 압구정은 대형 평형 위주라 거래 금액이 훨씬 크고, 성수는 중대형 평형 중심이라 상대적으로 접근 가능한 가격대가 형성된다"고 덧붙였다.

실제로 압구정 일대는 평균 평형이 70~80평 이상으로 거래 금액이 100억원을 넘는 사례가 적지 않은데, 성수4지구는 30~40평대 위주로 구성돼 35억~40억원대에서도 매입이 가능할 것이라는 관측이 나온다.

압구정 현대아파트 재건축의 경우(압구정 4구역 기준) 전용 84㎡의 올해 기준 예상 분양가는 약 35억8000만원 수준으로 거론된다. 다만 압구정 현대는 단지 특성상 대형 평형 위주로 구성돼 있어 펜트하우스의 경우 분양가가 166억원대까지 치솟을 수 있다는 전망이 나온다. 일부 단지에서는 전용 84㎡ 안팎의 면적이 존재하거나 거래 사례가 확인되지만(압구정 현대 14차 전용 84.98㎡ 등), 전체 단지 구성에서 비중이 크지 않다는 평가다.

이처럼 고가 주택을 소화할 수 있는 수요층이 뒷받침될 것이라는 기대감은 성수4지구의 사업성 내지 투자 의지와도 직접 연결된다. 성수4지구는 조합원 수가 753명에 비해 전체 공급 규모가 1400가구를 넘는 대형 사업지다. 조합원 몫을 제외하고도 일반분양으로 내놓을 수 있는 물량이 647가구에 달한다.

공인중개사 B씨는 "성수의 입지나 고가 수요층 등으로 인해 재개발 사업성에 대한 기대가 크다" 면서도 "결국 조합원 입장에서는 최종 분담금이 얼마냐가 핵심일 것"이라고 말했다.

그는 "초고층 설계는 공사 기간과 비용 등 변수 모두가 커지는 만큼 그 기대가 실제로 조합원 분담금 부담 완화로 이어질 수 있는지 시공사가 재무 안정성을 지킬 수 있는지 등이 관건"이라고 말했다.

조합 내부 분위기는 최근 들어 사뭇 달라졌다는 귀띔도 나온다. 성수4지구 한 조합원은 "조합장 해임 사태를 겪으면서 내부 정비가 이뤄졌다"며 "현재는 깨끗하고 투명하게, 그리고 최대한 안전하고 빠르게 사업을 진행하는 데 초점을 맞추고 있다"고 전했다.

그는 "다른 지구들이 여러 문제로 속도가 늦어진 상황에서 4지구는 비교적 안정적으로 절차를 밟고 있고, 시공사 선정 역시 합리적인 기준으로 결정하자는 공감대가 있다"고 덧붙였다.

행정 절차 측면에서 성수4지구는 비교적 안정적인 단계에 접어들었다는 평가다. 성동구청에 따르면 성수4지구는 정비계획 변경 절차를 마친 상태로, 향후 사업 추진 과정에서는 관련 법령과 정비계획의 적합성 여부가 핵심 검토 대상이 된다.

성동구청 주거정비과 관계자는 "구청 차원에서는 정비계획에 부합하는지 여부를 중심으로 검토하게 된다"며 "250m 초고층 계획 역시 관련 법령과 정비계획에 부합하는지가 중요하고, 최종 판단은 서울시 통합심의위원회에서 이뤄질 예정"이라고 설명했다.

건설사들의 움직임은 올 들어 더 활기를 띠는 모습이다. 대우건설은 최근 성수4지구 본입찰 참여를 공식화하며 전사적 역량 투입을 예고했다. 대우건설 관계자는 "성수 전략정비구역이 지닌 상징성과 향후 지역 발전 가능성을 종합적으로 고려해 입찰 참여를 결정했다"며 "성수4지구가 한강변을 대표하는 미래 주거 랜드마크가 될 수 있도록 '세계에 하나뿐인 성수'라는 가치를 구현하겠다"고 말했다.

하이엔드 브랜드 '써밋' 적용 여부에 대해서는 "입찰 전인 만큼 구체적인 내용은 밝히기 어렵지만, 성수의 상징성과 미래 가치에 걸맞은 최상위 기준을 적용할 계획"이라고 덧붙였다.

롯데건설 역시 프리미엄 브랜드 '르엘(LEIEL)'을 앞세워 수주 의지를 드러내고 있다. 롯데건설 관계자는 "성수4지구 사업에 적극 참여할 계획"이라며 "초고층으로 계획된 사업인 만큼 그동안 축적한 기술력과 노하우를 바탕으로 성수4지구의 가치를 높이고자 한다"고 밝혔다.

이어 "최고의 입지에만 엄격하게 적용해 온 르엘의 품격을 담은 설계를 준비 중이며, 조합의 입찰 규정과 홍보 지침도 성실히 준수할 것"이라고 강조했다.

다만 현장에선 시공사들이 내세우는 하이엔드 브랜드에 대해 비교적 냉정한 시각도 적지 않다. B씨는 "도곡이나 다른 고급 주거지를 봐도 결국 브랜드보다 입지 가치가 더 크게 작용한다"며 "시공사들은 수주를 위해 브랜드 프리미엄을 강조하지만 이는 전략적인 요소에 가깝다"고 말했다.

이번 수주전이 브랜드 디자인 경쟁을 넘어 본격적인 분양가, 안정성, 공사비 등의 조건 경쟁 국면에 접어들었다는 평가다. 컨소시엄 불가 원칙이 명시된 만큼, 시공사의 단독 자금 동원력과 공사비 제안이 결정적 변수로 작용할 가능성이 제기된다.

컨소시엄 제한은 시공사 선정 시 여러 건설사가 뭉쳐 입찰하는 것을 금지하고, 단일 건설사만 참여하도록 하는 조건이다. 컨소시엄 시공은 건설사 입장에서 미분양 리스크를 줄일 수 있다는 장점이 있다.

한 업계 관계자는 "총공사비가 1조3000억원이 넘는 초고층 사업인 만큼 리스크 관리 능력이 무엇보다 중요하다"며 "조합원들은 브랜드 가치를 넘어선 안전성과 입지 조건을 우선으로 고려할 가능성이 높다"고 말했다.

성수4지구 시공사 선정 결과는 성수 전략정비구역 전체 흐름을 가늠할 첫 시험대가 될 전망이다. 초고층 재개발의 첫 사례가 될지, 그리고 누가 성수의 스카이라인을 선점하게 될지 시장의 시선이 집중되고 있다.